本文围绕绿城中国2024年业绩沟通会展开，详细介绍了公司在利润、销售、土地储备等方面的情况，剖析了利润下滑的原因，阐述了销售目标及策略，还分析了土地市场的现状与趋势。
在3月31日这一天，绿城中国（03900.HK）隆重召开了2024年业绩沟通会。此次会议备受关注，董事会主席刘成云、行政总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、副总裁李骏等重要领导悉数出席，共同探讨公司过去一年的业绩表现以及未来的发展规划。
在会议中，股东应占利润同比降幅接近50%这一情况引发了大家的关注。执行总裁耿忠强对此表示，公司的利润目前处于阶段性承压状态。而对于近50亿元的计提减值问题，耿忠强坦言这是当下难以回避的现实。行政总裁郭佳峰在谈到近期杭州地王频出的现象时，直言“杭州市场确实很热，超出想象了”。
从业绩数据来看，去年公司股东应占利润同比下降了48.79%，而且今年利润指标依旧面临着不小的压力。不过，期内公司也有亮点，实现收入1585.46亿元，较上一年同比增加了20.67%。其中，物业销售收入达到1205.80亿元，结转收入的物业销售均价为每平方米23145元，同比增加了18.96%。
利润方面，期内绿城中国的毛利为202.25亿元，同比增加18.46%，但毛利率为12.76%，较上年同期的12.99%下降了0.23个百分点。股东应占利润为15.96亿元，同比下降48.79%，主要原因是根据市场环境变化，计提若干资产的减值及公平值变动损失净额合计49.17亿元。
耿忠强在解释利润问题时指出，受行业整体大环境的影响，公司利润阶段性承压。不过，公司也在积极采取措施，通过对成本费用进行精细化管控来提质增效。他还提到，计提若干资产的减值及公平值变动损失49.17亿元，同比增长141.6%。其中，存货减值39.25亿元，往来款减值9.5亿元，这主要是受房地产市场整体下行，部分业态销售价格不及预期所致。
对于存货减值问题，耿忠强坦言这是当下每家房企都很难绕开的难题。公司充分认识到存货减值的大小对现金流的修复和利润的修复有着重大影响，所以高度重视这一问题。他介绍，来自项目超49亿元的减值，几乎全部来自2021年及之前获取的项目。未来，公司会根据市场情况，及时调整这些项目是否需要进一步计提或者冲回减值。
行政总裁郭佳峰表示，去年公司结合市场形势、行业动态，特别是新规产品的不断涌现，导致老产品的竞争力快速减弱，因此公司将存量去化作为重中之重。副总裁李骏介绍，整个2024年，全公司重难点库存去化实现了422亿元（销售额）。
耿忠强还提到，近几年公司的新增投资平均净利率都接近双位数，并且基本上都已经兑现。然而，公司2021年之前获取的项目还有一定量的存货在不断结转。2025年公司整体收入相对稳定，但受整体市场环境、收入结转结构以及重难点库存去化的影响，今年的利润指标仍面临一定压力，但基本处于底部。
在销售方面，2024年绿城中国实现销售额2768亿元。其中，自投项目销售额为1718亿元，代建项目销售额为1050亿元。2024年全年自投板块首开项目去化率约82%。
关于销售目标，副总裁李骏介绍，自投项目销售有望冲击1600亿元，争取同比降幅控制在10%范围内。具体来看，期末公司的存量项目未售货值大概2800亿元，2025年的可售货值约2000亿元，预计能够完成1250亿元的销售额，转化率在42% – 45%之间，公司将全力冲击45%。
李骏还表示，经过对公司今年前三季度拿地计划的铺排，预计可转化销售额超过300亿元。代建板块预计全年还是维持在1000亿元左右，和2024年基本持平。他认为，2025年一季度房地产市场有望迎来一个相对良好的开局，可能是全年止跌回稳的开端。公司也观察到，像杭州、深圳、成都等部分城市的房地产市场呈现出不同程度的回暖迹象，成交基本稳住了，1 – 2月的市场供给下降约25%，但成交比去年同期还增加1%。
董事会主席刘成云表示，绿城会更加关注权益销售和存量的去化。面对充满挑战和不确定的市场，公司将灵活调整销售策略，实时调整销售规模以及其他经营指标，保障公司的健康可持续发展。他还认为，房地产市场自2021年下半年以来经历了近4年的深度调整，2025年开年以来，行业内出现了很多积极的市场信号，叠加国家政策层面的持续加力，行业已经进入止跌回稳的阶段。不过，各个城市止跌回稳的周期不同步，一二线城市比三四线城市率先企稳，二线城市企稳也存在分化，比如杭州、成都这些城市表现比别的二线城市优秀。
在土地储备方面，期内绿城中国新增项目42个，总建筑面积约418万平方米，本集团承担成本约484亿元，平均楼面价约每平方米14383元，预计新增货值达1088亿元。北京、上海、杭州三个城市全年新增货值553亿元，年内实现销售转化约325亿元。
截至2024年底，绿城中国共有土地储备项目146个（包括在建及待建），总建筑面积约为2747万平方米。其中权益总建筑面积约为1785万平方米，地上权益可售面积约为1180万平方米；平均楼面地价每平方米约7901元。
关于绿城中国获取土地的策略，行政总裁郭佳峰表示，公司不会一味地提高销售价格，对于明显过热的地块，始终保持理性，不会为了拿地而大幅放松投资标准。近期公司参拍了北京、杭州等地的部分地块，但没有拿到，主要是因为已经超过了公司的理性授权地价。
郭佳峰称，去年10月下旬开始，一些国央企参与土地竞买非常积极，部分土地竞买十分激烈，有些地方土地楼面价甚至已经高出原先的住宅限价，出现了“面粉比面包贵”的局部过热现象。他透露，绿城会避开这些大国央企参与竞争激烈的高价土地。
郭佳峰还介绍，绿城在聚焦一二线核心城市外，会持续关注浙江省内三四线城市的投资机会。他提到，去年这些三四线城市的项目拍地过程中见不到国央企，因为他们的策略都在大城市核心区块，但今年已经看到他们来竞争了，可能是看到了这些项目获利颇丰。
对于整体土地市场，郭佳峰认为当前土地市场回暖比较明显，但房地产市场是否迎来反转，还有待观察。他表示，房地产的回暖涉及多个方面的因素，目前的好局面是一定时间里、阶段性的、地域性的、局部的现象，公司会谨慎地迎接和应对。
杭州是绿城的大本营，去年绿城约45%的销售额来自杭州，目前绿城在杭州的存货超500亿元。郭佳峰评价当下的杭州土地市场“确实很热，超出我们的想象了”。他解释说，杭州是限购、限价取消比较晚的城市，此前有些有购房需求的人不具备购房资格，或者有些具备购房资格又有购房需求的购房者因为摇号的中签率低而买不到房，而且限价时的房子质量和户型未能跟市场匹配。双限放开之后，这些被积压的需求得以释放。
郭佳峰还指出，几个共同原因导致了局部出现的特殊产品高热现象。浙江省的购买力比较大，这种现象可能会持续一年或者一年半；同时，杭州“六小龙”等概念吸引了一些外省的客户，绿城的有些产品中外省客户占一定比例，这也说明省外购房者对杭州房产的看好；杭州每年还有20万左右的新增人口，这些综合因素使得整个市场比较好。
另外，郭佳峰还给出了杭州土地市场高热的另一个原因，即政府调整供地节奏。他表示，从杭州相关政府部门了解到，杭州今年的推地规模与去年相同，但全年70%左右的土地会放在上半年推出。这样的节奏让房企担心上半年不拿地，下半年就拿不到，推地量少竞争或许会更加激烈。
不过，郭佳峰也强调，热度仅局限于部分区域，市场仍是分化的。一方面，大的央国企对杭州市场非常看好，这一波土地竞买竞争非常激烈；但另一方面，杭州一些周边的刚需盘去化并没有跟高端盘一样高歌猛进，没有出现同频的现象。
对于如何应对当下的市场，郭佳峰称，“近期杭州一浪更比一浪高的地王成交背景下，已经没有绿城的身影，我们有点害怕。在杭州双限取消前后，公司获取的项目兑现都非常好，都比投决会的要求高一些。杭州是我们的大本营，去年公司约45%的销售份额来自杭州，目前公司在手的来自杭州的存货大概有500多亿元，只有一两个刚拿的项目可能有些不确定，其他的都是非常确定的，所以绿城在杭州总体的盘面是非常健康，非常有底气的。”
本文详细介绍了绿城中国2024年业绩沟通会的主要内容，包括公司在利润、销售、土地储备等方面的情况。利润方面，受行业环境和资产减值影响，公司利润阶段性承压，但在积极管控成本。销售上，自投项目有销售目标规划，代建板块预计平稳，部分城市市场有回暖迹象。土地储备上，公司拿地策略理性，关注不同城市机会，同时分析了杭州土地市场高热的原因及市场分化情况。总体而言，绿城中国在复杂的市场环境中积极应对，努力实现健康可持续发展。
