本文聚焦近期公募REITs市场，介绍了其热度持续升温、“闪电”结募频现、“首单”项目接连入场等情况，还分析了市场后续提质扩容的趋势和前景。
近期，公募REITs市场热度持续攀升，呈现出供需两旺的繁荣态势。具体来看，南方顺丰物流REIT公众投资者发售部分于3月21日提前结募，汇添富上海地产租赁住房REIT公众投资者发售部分也早在3月17日就提前结募。此外，南方润泽科技数据中心REIT已获受理，它可是业内首只申报的数据中心类项目REITs产品。
市场人士指出，在政策的有力支持下，公募REITs市场已经迈入常态化发行的新阶段。其覆盖的行业范围和底层资产类别进一步拓宽，预计未来会有更多领域的“首单”项目进入市场，不断丰富投资标的，持续提升市场的活跃度。
“闪电”结募频现
最近，公募REITs不断“上新”，供给力度明显加大。截至3月23日，今年已有5只公募REITs成功发行上市，发行节奏比上年同期更快。其中，多只新发公募REITs提前结募，这一现象清晰地折射出公募REITs市场的热度在不断升温。
中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，经济基本面的改善、持续的政策支持、多样化的市场需求以及市场预期的回暖，这些因素共同作用，使得公募REITs一级市场在2025年有望持续保持较高的热度。
目前，中金中国绿发商业资产REIT等产品已进入问询环节，华夏华电清洁能源REIT的项目状态也更新至“已受理”。由此可见，公募REITs的供给有望保持一定的持续性。
国泰君安发布的研报显示，虽然2025年公募REITs的新增供给可能维持在高位水平，但预计其估值会稳中有升。横向比较来看，此类产品的相对配置价值仍然较高。
“首单”项目接连入场
在加快“上新”步伐的同时，多个公募REITs“首单”项目在今年以来接连登场。这表明公募REITs的底层资产类型更加丰富多样，能够更好地满足投资者多样化的需求。
2月26日，首单以城市更新项目为底层资产的产业园REITs——华夏金隅智造工场REIT上市，其收盘价涨幅触及上市首日涨幅限制；2月17日，首单市政基础设施公募REITs——国泰君安济南能源供热REIT上市，开盘便触及上市首日涨幅限制。此前，首单农贸市场公募REITs——易方达华威市场REIT、首单医药仓储物流设施公募REITs——汇添富九州通医药REIT上市，均吸引了大量投资者的关注。
中国银行研究院研究员刘晨表示，丰富REITs底层资产类型得到了政策层面的大力支持。“REITs底层资产类型的多元化以及市场广度的不断提升，有助于吸引更多增量资金进入市场。”
目前，国内首单数据中心公募REITs——南方润泽科技数据中心REIT已获受理，这意味着更多的“首单”项目正在路上。
南开大学金融发展研究院院长田利辉称，监管部门近期明确表示将加大对新基建领域金融支持的力度，这预示着相关领域的金融创新有望提速，公募REITs产品创新值得期待。
提质扩容进行时
业内人士预计，在常态化发行机制下，公募REITs市场将进一步提质扩容，为资本市场提供更加多元化的投资选择。
一方面，市场活跃度与投资者参与度有望提升。中金基金认为，随着对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，投资者对于公募REITs的认识日趋理性。随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金逐步入市，REITs市场的参与度和活跃度有望迈上新台阶，这也将为REITs指数化基金产品的推出创造有利条件。
另一方面，更多领域的“首单”REITs项目有望现身。例如，在数据中心方面，北京市发展改革委近日向社会征集基础设施REITs意向储备项目，涵盖交通基础设施、新型基础设施等13个领域，重点梳理人工智能、数据中心等新型基础设施领域项目。大公国际分析，随着更多“新经济”资产入市，REITs市场规模有望实现指数级扩张。
在公用事业领域，证监会近期表示，将继续支持符合条件的供热企业发行REITs进行融资。同时，支持优质供热企业发行REITs实现产业整合优化，支持优秀民营供热企业发行REITs。
消费、文旅REITs创新发展也有望迎来突破。日前公布的《提振消费专项行动方案》提出，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域REITs。
同时，REITs全链条监管体系有望持续完善，政策环境将进一步优化。上海证券交易所总经理蔡建春认为，在相关框架下通过制定相关条例或REITs管理办法，优化REITs产品结构，能更好地发挥产业方在治理机制中的作用。
综上所述，近期公募REITs市场热度持续升温，“闪电”结募频现、“首单”项目不断入场。在常态化发行机制下，市场将进一步提质扩容，投资标的更加丰富，市场活跃度和投资者参与度有望提升，同时更多领域的“首单”项目值得期待，REITs全链条监管体系也将不断完善。本文总结
