本文聚焦于万科2024年度业绩报告，详细阐述了其在开发业务、长租业务、经营服务业务等方面的表现，分析了业绩亏损原因及“瘦身健体”举措带来的影响，还介绍了万科在REITs领域的突破、管理团队调整以及融资情况等，展现了万科在行业调整期的应对策略和发展态势。
在3月31日晚，万科正式发布了2024年度业绩报告。尽管过去的2024年对于房地产行业而言是异常艰难的一年，但这份年报依旧有许多值得关注和肯定之处。
从开发业务来看，2024年万科取得了一系列显著成绩。销售数据方面，实现销售金额2460.2亿元，销售面积更是位居行业第一，并且销售回款率保持在100%以上，这体现了万科强大的销售能力和资金回笼效率。在项目交付上，全年共交付327个项目，涵盖666个批次，合计交付房屋达18.2万套，继续在行业中处于领先地位。开发进度上，2024年开发业务开复工计容面积完成年初计划的95.4%，开发业务竣工计容面积完成年初计划的107.7%，展现了其良好的项目执行能力。
万科的长租业务表现同样出色。截至2024年底，其长租业务平台——泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，其中开业19.12万间，并且有12.57万间纳入保障性租赁住房。泊寓凭借数字化运营优势，出租率超95%，前台GOP利润率达到90%。同时，万科长租业务还建立了自身的“渠道护城河”，自有渠道拓客占比85%，大大优化了营销成本。值得一提的是，长租业务客户满意度长期保持95%以上，老客户续租率约60%，全年老客户推荐成交超2万次，服务品质更是获得了超5000家企业客户的认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业。
在经营服务业务领域，2024年万科的收入规模持续增长，营收占公司总收入的比例明显上升，并且已经开始贡献正向利润。例如，万物云2024年营收超360亿元，通过深耕蝶城，年内新获取住宅服务项目超400个，新增饱和收入超20亿元；商业业务实现营收近90亿元，建筑面积超1000万平方米，出租率达95%；物流仓储业务实现营收约40亿元。
尤为突出的是，万科实现了多赛道REITs和Pre – REITs的突破，成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业。这意味着万科成功实现了业务模式由重向轻的转变，为建立面向未来的投融资模式奠定了坚实基础。
值得欣慰的是，万科2025年一季度到期公开债均已完成兑付。尽管房地产行业仍处于调整阶段，但万科管理层对行业前景依然充满坚定信心。万科有关负责人表示，在政策的引导和支持下，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将逐步回到稳定健康发展的轨道。
然而，年报数据也显示出万科在2024年面临的挑战。在行业下行的大背景下，2024年万科实现销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6%，不过销售回款率仍保持100%以上。
为了促进销售，万科采取了一系列积极有效的措施。针对现房住宅，组织成立跨专业现房管理小组，形成销售场景、现房保鲜、社区运营、入住服务等提升清单并推进落地；针对车（位）商（铺）办（公）资产，通过资源分类管理、大客户资源维护、地物协同、产品升级等方式提升客户体验。年初现房实现销售352亿元，准现房销售556亿元，车商办销售270亿元。同时，万科积极探索商品房现房销售模式，初步形成了现房开发和销售的完整流程。继海南金色里程、海南公园里2个安居房现房销售制项目后，海南三亚湾项目成为万科首个、也是三亚市首个一次性全项目实现商品房现房销售制项目。该项目在372天内完成从开工至竣工备案，2024年12月首开，实现认购金额38.2亿元，取证认购率72.3%。
报告期内，万科在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入2944.41亿元。其中房地产开发业务实现结算面积2076.5万平方米，同比下降29.9%，实现结算收入2790.9亿元，同比下降30.5%；结算毛利率为9.5%（扣除税金及附加后营业利润率为3.0%）。受此影响，报告期内集团业绩出现亏损，实现营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%。
关于亏损的原因，万科解释主要有以下几点：一是过往高地价项目进入结算，影响了公司毛利，考虑到部分市场下行短期内难以恢复，对未结算项目计提了部分减值；二是公司全年落实瘦身健体的一揽子方案，加速资产去化以补充现金流，加大了亏损；三是公司部分应收款发生了回收风险，进一步增加了亏损压力。
事实上，“瘦身健体”虽然产生了一定亏损，但对于急需现金流的房企来说，这是最直接有效的资金回流手段。年报显示，万科2024年大宗资产交易完成54个项目交易，合计签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元；通过存量资源盘活新增和优化产能412亿元，回收现金超百亿。针对大宗交易和资源盘活，万科管理层在投资者关系活动中表示：“积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。公司2024年的经营性净现金流达到38亿元，连续16年保持为正。”
另外，保交付一直是房企业绩的重要考量指标。据年报显示，万科2024全年共交付327个项目，666个批次，合计交付房屋18.2万套，继续位列行业前茅。为了保证交付的兑现，截至报告期末，万科2024年开发业务开复工计容面积约1022.7万平方米，完成年初计划的95.4%；开发业务竣工计容面积约2374.5万平方米，完成年初计划的107.7%。
此外，万科近年还实现了存量盘活能力的提升，成功落实一批困难大、复杂度高的存量项目盘活，年内通过盘活可回收资金超百亿。万科坚持存量资源盘活为主导，以精准投资作为补充的投资策略。报告期内累计获取新项目13个，总规划计容建筑面积137.0万平方米，权益计容规划建筑面积83.3万平方米，权益地价总额约55.6亿元，新增项目平均地价为6,670元/平方米。新获取资源中存量盘活项目达11个，成为资源获取的绝对主体，主要分布在上海、广州、成都等核心城市。
在经营服务业务方面，开发业务之外，万科经营服务业务2024年收入规模持续增长，营收占公司总收入明显上升，并已贡献正向利润。万物云、商业业务、物流仓储业务等都有出色表现，这使得万科得以实现多赛道REITs和Pre – REITs的突破。万科管理层向投资者表示：“公司将持续夯实REITs战略平台，实现业务模式由重向轻，加速长租公寓与物流REITs上市进程，推动中金印力消费REIT扩募。同时，公司也将积极推进建万住房租赁Pre – REIT基金、中信万科消费基础设施Pre – REIT基金、万新金石（厦门）住房租赁基金等战略平台的持续发展，建立面向未来的投融资模式。”
REITs模式无疑将加速服务业务价值释放，减轻对资金面的压力，然而万科如今面临着不小的资金压力。面对这个问题，今年1月27日，万科发布公告称：“因2024年度业绩预告亏损额较大，本集团流动性遇到阶段性困难。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，董事会决定，充实本集团经营管理力量，利用大股东深圳地铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动本集团稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。”随后，万科董事会选举辛杰为新任董事会主席，他同时也是大股东深铁集团的董事长，另聘任李锋为执行副总裁，其曾任天健地产总经理。
万科在调整充实管理团队的同时，还获得了大股东深铁集团以及广东省、深圳市有关部门、金融机构等多方支持。2024年以来，大股东深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式对万科予以支持。深铁先后认购中金印力公募REIT、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。截至目前，深铁已合计向万科提供70亿元股东借款，用于归还公开市场债券。而且在今年1月份万科管理团队调整充实时，广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人已表示，将全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展。深圳市国资委负责人更强调：有能力、有实力，也有足够的“子弹”，支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。深圳地区8家银行负责人也表态将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。
不过在大股东及银行此次背书之前，万科在融资端的表现也不算差，全年实现新增融资和再融资948亿元，对应平均融资成本3.54%。2024年，万科按照城市融资协调机制的导向要求，已在北京、广州、杭州、成都、重庆、南昌、昆明等59个城市上报住建融资协调机制白名单项目178个。截至目前累计获批白名单项目79个。而在经营性物业贷方面，该公司全年落地全口径经营贷293亿元。通过落地过渡性融资，年内完成267亿元贷款提取（包括物流银团200亿元及交行固融包67亿元），有效化解公开市场债务风险。截至2024年末，万科合并报表有息负债3613亿元，较年初增长412亿元，考虑到供应链融资变动和合并范围变动的影响，实际公司合并报表付息债务总额较年初下降约220亿元。值得一提的是，万科2025年一季度到期公开债均已完成兑付。截至报告期末，持有货币资金881.6亿元。
也许，万科年报“致股东”部分的这句话可以总结过去一年，同时也为新的一年立下基准：“公司将坚持阳光下的运行体制，打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。”对于行业前景，万科管理层在与分析师交流中表示，相信行业已度过最困难时期，房地产市场将回到稳定健康发展轨道。对于身处困境的房企们来说，这也是他们所期望的。
本文围绕万科2024年度业绩报告展开，介绍了万科在开发、长租、经营服务等业务的亮点，如销售面积领先、长租业务出租率高、经营服务业务营收增长等。同时也分析了业绩亏损的原因，包括高地价项目结算、瘦身健体举措及应收款回收风险等。万科通过多赛道REITs突破、管理团队调整和多方融资支持等方式应对挑战。总体而言，尽管面临困境，万科仍展现出较强的韧性和发展潜力，对行业前景保持乐观态度。
