本文围绕中金针对绿城中国发布的研报展开，详细阐述了中金对绿城中国盈利预测的调整、目标价的上调，以及对绿城中国业绩、投资、财务、管理层、销售等多方面的分析，并提示了相关风险。
据智通财经APP消息，中金发布的研报显示，鉴于绿城中国（03900）在毛利率和减值方面仍面临压力，将其2025年和2026年的盈利预测进行了下调。原本预测2025年盈利30亿元、2026年盈利32亿元，如今下调至12亿元和16亿元，对应同比变化分别为 -24%和 +30%。目前，其当前股价对应2025年和2026年的市净率（P/B）均为0.7倍。不过，中金依然维持绿城中国“跑赢行业”的评级。考虑到公司土地储备质量正在不断优化，能够支撑更为积极的经营质量，中金将其目标价上调13%，至13.0港元，这一目标价对应2025年和2026年的市净率均为0.8倍，且有15%的上行空间。
下面为您详细介绍中金的主要观点：
首先，绿城中国的业绩符合市场预期。从其公布的2024年业绩来看，收入实现了同比21%的增长，达到1585亿元。不过，报表毛利率同比略微下降了0.2个百分点，降至12.8%；归母净利润同比下降了48%，为16亿元，这一情况符合此前的盈利预警。主要原因在于公司计提了49亿元的减值和公平值损失，以及合联营项目亏损6亿元。此外，公司宣布全年每股股息为0.3元，对应股息率为2.9%。
在投资方面，绿城中国精耕核心城市，土地储备在质量和数量上都表现优异。2024年，公司共获取了42幅地块，权益拿地额达到484亿元，对应权益拿地强度为40%，权益比例为79%，新增货值高达1088亿元，在克而瑞拿地榜中位列第四名。从布局上看，公司精准地在核心城市拿地，一二线城市新增地价占比从2023年的84%提升至92%，其中杭州、上海、北京三城的占比分别达到39%、10%、9%，合计近六成。在公司“做一成一”的策略下，新增土地储备在当年就贡献了325亿元的销售额，转化率达到了三成。展望未来，公司强调投资端将严守安全底线，规避过热区域，中金认为公司投资拓展的兑现度有较高保障。
财务状况方面，绿城中国扎实稳健，融资渠道较为通畅。2024年，公司延续了高效回款的态势，回款率达到了104%，且有息负债同比压降了6%，降至1372亿元，这带动了期末杠杆指标继续改善。扣预负债率下降了1.1个百分点，至68.5%；净负债率下降了7.2个百分点，至56.6%；现金短贷比维持在2.3倍。全年，公司完成境内债券融资125亿元，其中包括90亿元信用债和35亿元供应链ABN；同时完成了8.2亿美元境外债置换，境外债比重保持在平稳合理的水平。2024年末，公司平均融资成本较2023年末压降了40BP，降至3.9%，首次降至4%以内，公司整体信用优势持续得到强化。
关于公司管理层的更迭，中金认为这并不会改变公司的核心竞争优势，同时建议关注后续集团支持和战略侧的表现。公司新董事长来自中交体系，这体现了中交对绿城的进一步支持，有望继续推动绿城保持资产负债的稳健，以及与中交的战略协同，帮助公司更好地发挥“央企信用 + 市场化机制”的核心竞争优势。在集团信用优势的支撑下，公司强大的产品力和灵活的经营策略有望释放更多价值。
在销售方面，绿城中国新推结构保持优异，全年销售预计将延续亮眼表现。2024年，公司自投总口径销售额为1718亿元，同比仅下降约一成。2024年末，公司已锁定约2000亿元的供货，其中一二线城市占比超过八成，十大战略核心城市占比近六成。如果整体去化率维持在62%，对应销售额可达1250亿元。再加上年初至今新拿地预计可为年内贡献超300亿元的销售，公司指引全年有望向1600亿元的销售目标迈进。
最后，中金也给出了风险提示，指出行业景气度恢复可能慢于预期，以及结算规模和利润率可能低于预期。
本文围绕中金对绿城中国的研报进行了详细分析。尽管下调了盈利预测，但考虑到土地储备等优势仍上调目标价。从业绩、投资、财务、管理层和销售等多方面来看，绿城中国具备一定的优势和发展潜力，但也面临着行业景气度和结算等方面的风险。总体而言，绿城中国在复杂的市场环境中既有机会也有挑战。
