瑞安房地产2024年业绩报告展开，探讨其市场状况、销售业绩、土储情况以及偿债压力等问题，分析该公司在房地产市场调整期的发展现状与未来走向。
在近期举行的瑞安房地产业绩会上，瑞安集团创始人、主席罗康瑞明确表示：“经过两三年的调整，房地产市场如今应该已经筑底，并且正朝着稳步向好的方向发展。”
近日，瑞安房地产正式对外公布了2024年业绩报告。从财报数据来看，期内公司实现营业收入81.73亿元，与上一年相比下降了16%；实现净利润8.1亿元，同比大幅下降42%；股东应占溢利为1.8亿元，同比降幅高达78%。
尽管罗康瑞认为房地产市场大方向是“稳步向好”，但在业绩会上他也特别指出，行业中出险开发商的财务处理方式，将会对市场未来的发展产生影响。
实际上，瑞安房地产在过去两年一直面临着流动性方面的压力，甚至为此出售了上海的核心资产。那么，在经过一系列调整之后，瑞安房地产是否能够安全“上岸”呢？
制图/寇德娜
“收割”上海高端市场红利
近两年来，上海高端住宅市场呈现出火热的态势，这也在很大程度上促成了瑞安房地产销售业绩的增长。
从财报数据可以清晰地看到，瑞安去年录得合约销售额为150.55亿元，相较于2023年增长了32%。其中，住宅物业销售额达到145.53亿元，商业物业销售额为5.02亿元。
瑞安房地产有限公司行政总裁王颖在业绩会上介绍道：“合约销售的增长主要得益于2024年翠湖天地六期项目的热销。该项目开盘当天，108套房源便全部售罄，合约销售额将近120亿元，平均售价为21.02万元/平方米，这一成绩创下了上海豪宅销售的新纪录。”
同时，王颖还表示：“上海作为全国最稳健的房地产市场，一直以来都是资产配置领域的压舱石，吸引着全国乃至全球的高净值客群。2025年，翠湖天地六期风貌别墅以及翠湖滨江风貌别墅项目，也会根据工程的进度陆续推入市场。”
然而，由于结算因素的影响，瑞安房地产2024年的利润同比大幅下降42%，降至8.1亿元。瑞安房地产方面表示，主要原因是住宅物业落成数目减少，以及已确认的物业销售减少。
这一情况也凸显出瑞安在上海住宅市场并未获得更多新鲜的土地储备，更多的是在消耗之前的“旧粮”。翠湖天地所在地块自2003年推出首期至今已经过去了20余年，瑞安房地产“收割”了土地升值和上海核心地段住宅房价保值的红利。
不过，瑞安的“余粮”已经不多了，而且也很少看到瑞安进行补仓。截至2024年12月31日，瑞安和合营公司拥有的住宅可售货值总额为512亿元，其中，瑞安权益的货值为269亿元。从城市分布来看，瑞安在上海共有110亿元的可售货值，剩余可售货值大部分来自武汉。
对于拿地计划，王颖表示，鉴于目前房地产市场整体调整尚未结束，在未来一个时期内，公司在业务拓展上仍然会在保持财务稳健的前提下，再考虑新的投资发展机会，不会盲目冒进。在投资方面，公司会重点关注一线城市，尤其是上海，继续聚焦于对公司有优势的中高端细分市场的业务发展机会。
压降负债，出售资产应对偿债压力
王颖明确表示：“今年下半年和未来一到两年的时间，保持整体流动性和财务的稳健，是公司的首要任务。”
事实上，在过去两年，瑞安房地产一直面临着美元债偿还的压力，为此出售了核心资产来偿债。2023年底，瑞安宣布以12.06亿元将上海鸿寿坊项目的65%股权卖给了大家保险，而该项目也是2023年实体商业最火的项目之一；2024年3月，瑞安又公告称，将上海青浦区的酒店物业以1.05亿元卖给主要股东上海青浦徐泾，这两笔交易标志着瑞安房地产在时隔6年后再次出售资产。
那么，瑞安房地产目前的状况安全吗？从财报数据来看，截至2024年末，瑞安房地产净资产负债率稳定在52%，现金储备77.34亿元。
罗康瑞在业绩会上透露，瑞安房地产今年3月3日到期的4.9亿美元优先票据已经偿还完毕，从2021年以来已经偿还了452亿元境外债务。
瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏在业绩会上进一步指出，瑞安房地产2025年到期的负债总额约83亿元，截至目前已经偿还了56亿元。“所以，今年到期的一些负债，约70%都已经偿还解决，剩余要到期的负债金额不多，今年下半年，公司对整体流动性有一定的信心。”
本文围绕瑞安房地产2024年业绩报告，分析了其市场判断、销售业绩、土储情况及偿债压力。虽借上海高端市场取得销售增长，但面临利润下降、土储不足等问题。公司通过出售资产偿债，目前负债情况有所改善，对未来流动性有一定信心，但仍需在财务稳健前提下谨慎拓展业务。
