本文聚焦厦门楼市，指出今年小阳春特征不显著，若无新救市政策则无春。同时介绍本周末有小型咨询沙龙，还着重探讨了过去一周厦门楼市的两件大事，一是传网红板块亭北将供新地引发自媒体不同解读，二是2025年首场土拍地价一降再降，并对各地块情况进行了详细分析。
今年楼市的小阳春迟迟未到，就像一个月前黄参在文章里所讲的那样，今年小阳春的特征不会太明显。要是没有新的救市政策出台并落地实施，那么今年楼市大概率就没有“春天”了。
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在过去的一周里，厦门楼市有两件事情值得我们去关注和深入探讨。
一、传网红板块亭北将供新地，自媒体断言利空
二、2025年首场土拍，地价一降再降。
一、传亭北将供新地，自媒体断言利空
先直接表明观点：假如今年亭北要供应新的土地，那么对该板块的二手房肯定会产生利空影响。这里要特别注意前提是“今年”！准确来说，在楼市处于下行或者低迷的周期时，任何一个板块供应新地，对该板块的二手房而言都是不利的。
然而，只要稍微有点市场常识的人都会发现，在楼市上行周期的时候，某个板块供应新地，常常会引发该板块二手房价格集体上涨，可这种情况往往被自媒体解读为利好。
同样一件事情，在不同的时间周期里却被解读或定义成了截然相反的两种性质。所以，供应新地其实并非是造成这种现象的根本原因。
供应新地只是引发利空的一个诱因，其根源还是在于市场正处于低迷周期。
供应新地本身并不是利空，而是在下行周期里，它造成或者加剧了利空效应。
把供应新地解读为利空，这是典型的“拿着结果，满世界找原因”。
这和另外一件事很相似，那就是二手房小区的换手率。当市场上行时，小区的换手率越高，房价上涨就越明显；而当楼市下行时，小区的换手率越高，房价下跌也就越明显。
要是有人把一个小区二手房换手率的高低直接解读为利空或者利好，那可就十分可笑了。
二、2025年首场土拍，地价一降再降
2025年的首场土拍已经结束，此次土拍涉及的地块亮点颇多，看点十足。既有岛内最核心地段的将军祠地块，也有马銮湾最成熟的乐活岛地块，还有已经两年没有出让土地的同安地块。
这些地块在土拍中的不同表现，也充分反映出了当前楼市的真实市场热度。
1、将军祠地块：举牌56次的价格默契
有5家开发商报名参与将军祠地块的竞拍，其中4家进行了深度参与。最终，该地块经过56次举牌，以5.1万的价格被国贸拿下。对比去年3月隔壁地块6.2万的楼面价，此次地价回调了1万块。
而这地价的价差调整十分有趣，就如同老茶客泡茶时对水温的精准把控一样，多一分则过，少一分则不足。
首先，这块地的资质比上一块地要略胜一筹，主要体现在以下两个方面：
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一是套均条件更小，新地块的套均面积条件为115平，而去年是158平；
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二是控规条件更宽松，比如飘窗赠送等条件更加优越。
将军祠地块套均条件变小，并不意味着一定会做小面积户型。但从产品户型的角度来看，操作肯定会更加灵活。根据黄参的经验，这块地大概率会和第一块地做出一些差异化的产品。
不过，大家千万不要奢望会做出80、90平之类的刚需小户型，起码是100平起步。
这块地的保本价大概在7万左右。周边的老房子价格大概在4万，新一点的房子也要5、6万。从置换链条来看，这样的价格梯度是非常理想的比例，整个片区的改善能力很强。
反倒是如果把面积做小，单价拔高，这种面积刚性、价格改善的错配情况，很难匹配到对应的客群。
也有人说，国贸拿地是出于财务平衡的考量。实际上，不管是建安成本，还是土增税等，两块地都需要分开进行测算，所以不太可能存在同一个测算成本逻辑。
有一个比较确定的好处是，营销资源可以共享，比如共用售楼处，确实能够降低一些边际成本。
还有一个所谓的“税负对冲”优势。比如同一家公司、同一个股东的两个项目合并报表后，可以实现企业所得税的对冲。假设2024年的地块亏损，就可以抵减2025年新地的应税利润（税率25%），从而优化整体税负，相当于获得了一部分隐形的土地折扣。
2、库存告急的环东，终于要上架新货了
黄参在去年底做过一个统计，在所有岛外核心板块中，环东核心区的库存已经处于告急状态。
如果把区域再缩小到环东西部，几乎已经处于断货状态。
数据统计于2024年11月
按理说，库存没货了就应该赶快补仓。
但与之相反的是，在过去整整两年（2023 – 2024年）里，整个同安商住地市场没有任何土地成交。
如果把范围限定到环东，就要追溯到2021年特房新玥公馆、中海环东时代那一波，当时的地价是2.1 – 2.3万/平米。
难道是厦门放弃了同安的土地财政吗？答案是否定的。
在2022到2023年期间，同安也曾挂拍过几幅地块，但最终都以流拍或者终止出让而告终。比如中铁诺德逸都南部地块，曾经三次进入土拍战场，结果都失败了。
从乐活岛本身来看，自2013年至今，随着地铁2号线开通、招商花园城开业等配套设施的逐步落地，它已经成为了整个马銮湾最成熟的居住板块。但地价在2021年达到高峰后，便逐步下降，最主要的原因还是周期因素。
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在楼市上行周期时，很容易出现地价比房价先上涨的情况。在那个周期里，开发商把地价当作期货来炒作，赌的是未来的升值预期。最典型的例子就是2016年保利以2.58万拿下壹海里地块，直接成为岛外双地王，要知道，当时周边的房价才2万出头。
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而在楼市下行周期时，房价先下跌，地价随后下降。房价下跌后，房企会更加谨慎地计算现金流，更看重项目的短期去化能力。
从规模扩张到追求利润安全，这正是市场调整期的一个缩影。不过，由于地价和房价经常处于周期错配的情况，开发商很容易就像追赶自己影子的马拉松选手一样，陷入困境。
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本文围绕厦门楼市展开，指出今年小阳春难现，若无新政策则楼市无春。同时对近期楼市的两件热点事件进行分析，一是亭北供新地在不同市场周期的影响解读，强调市场周期是关键因素；二是2025年首场土拍地价下降情况，对各地块表现及背后逻辑进行剖析，还提及环东库存和市场周期对地价的影响，最后介绍了前埔相关调研及奖励。整体反映了厦门楼市当下的复杂情况和市场变化动态。
