本文聚焦融创商业的发展历程，从其并入融创服务旗下开始，阐述了不同阶段的业务表现，分析了业绩变化的原因，介绍了2024年新开业及签约的项目，展现了融创商业在市场回暖下的积极作为与发展脉络。
在经历了艰难的几年时光后，随着市场逐渐回暖复苏，商业运营管理行业明显已步入正轨。刚刚过去的2024年，融创商业在商业领域动作频频，展现出积极向上的发展态势。
在这一年里，融创商业收获了不少亮眼的成果。新开业了南宁首个轻资产项目——路桥融创茂，以及南宁广路融创精彩天地等项目。到了2024年末，还与广西崇左市城市建设投资发展集团有限公司举行了融创ins park合作签约仪式，双方就崇左市城南商业综合体&融创ins park达成全面运营合作。
时间来到3月尾声，融创商业精心打造的天津天拖·巷往1956项目距离开业更近一步。这一项目可不简单，它是天津首个老城新生活方式ALL LIFE全场景体验街区。它不仅仅是一个普通的商业项目，更肩负起了城市文化传承与创新的重要使命。该项目原本是工业遗迹，融创商业独具匠心地保留了老厂房的历史风貌，并巧妙地将其与现代商业文化元素相融合，成功打造出一个既能彰显城市文化底蕴，又能紧跟潮流风尚的非标商业项目。按照规划，天拖·巷往1956将于2025年5月正式亮相。
实际上，近年来多地都在积极实施城市更新行动，老旧商业区、工业遗址等纷纷迎来改造升级。在这样的背景下，非标商业逐渐成为商业地产市场的“宠儿”。当然，非标商业的兴起并非偶然。在主流消费群体日益年轻化、消费需求愈发多元化等多种因素的共同作用下，“非标”项目能够精准针对更细分的市场，迎合特定消费群体的需求和喜好，打造出别具一格的消费场景与空间体验。这对于商业运营管理方而言，既是机遇，也是挑战。而融创商业在这一领域的探索脚步正越来越密集。
商业“溯源”
要了解融创商业的具体表现，不妨从融创服务的财报中寻找答案。2021年，融创商业被“并入”融创服务旗下。当年11月8日，相关公告正式发出，此时距离融创服务上市刚过去将近一周年。公告显示，融创服务与融创中国订立收购协议，通过收购目标公司100%权益的方式，将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司旗下，交易代价为人民币18亿元。
这里所说的“目标公司”是融乐时代（海南）商业管理有限公司，它成立于2021年2月，是融创中国的间接全资附属公司，同时也是融创文旅集团商业板块的运营管理公司。融乐时代主要从事商业项目的运营管理服务，具体涵盖商业项目的研策服务、开业筹备服务、招商代理服务以及运营管理服务等多个方面。
当时，市场的关注焦点大多集中在物企收并购、拓宽业务赛道等方面。事实上，就在公布这项交易前大约一周左右，融创服务刚正式宣布拟收购第一服务合共3.22亿股份，占第一服务控股全部已发行股本约32.22%，交易总价约6.9亿元人民币。短时间内的这两笔交易，尤其是收购融乐时代，让融创服务的在管规模及业务覆盖领域都得到了同步扩大。
截至公告日期（2021年11月8日），融乐时代的在管建筑面积约为305.4万平方米，合约建筑面积约为372.9万平方米。已签约的商管项目有28个，其中在管项目21个。在签约的商管项目中，融创集团自持的商管项目建筑面积约为343.5万平方米，占比约为92%，来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米，占比约为8%。
通过这次收购事项，融创服务成功布局了商业运营管理业务板块，还收获了一支组织架构完整且经验丰富的商业运营管理团队。这不仅提升了公司的综合服务能力和资产的专业运营能力，同时也为商业项目的市场拓展提供了有力支持。与此同时，在2021年11月7日，融创服务与融创中国订立了商业管理服务框架协议。根据该协议，融创服务将在2021年11月7日至2041年11月6日的20年期间，向融创集团成员公司提供商业管理服务。从长远来看，融创集团大量在建项目将为融创服务商业管理业务的长期发展提供稳定性。
复苏起点
收购融乐时代后，融创服务在当年的年度报告中对商业运营管理业务进行了更为详细的介绍。截至2021年12月31日，融创商管已布局中国21个核心城市，合约项目33个，合约面积约404万方，已开业项目22个，所管理的商管项目实现年销售额约69亿元，年客流量达1.4亿人次。全年，商业运营管理服务实现收入1.76亿元，约占总收入的2.2%。
到了2022年，融创商业年内新拓三个第三方项目，但截至年底，管理开业项目数量不增反降，为21个。全年项目销售额维持在同期90%的水平，租金收入相较2021年持平。全年实现业务收入1.48亿元，占总收入比重为2.1%。对于收入的减少，融创服务解释称，集团出于谨慎性考量，对部分回款率偏低的关联方业务调整了收入确认节奏，导致部分收入未于本年度确认。剔除此部分影响，商业运营管理服务收入较2021年同期增加约人民币0.254亿元。
此外，还有一些补充信息可以解释业绩表现“不佳”的原因。在2023年4月的一则公告中，融创服务表示，2022年商业运营管理行业受到了疫情、房地产行业环境的多重影响。融乐时代在2022年累计关停在管项目天数为177天，因项目关停给予商户大量租金减免。房地产行业持续下行，商业物业的开发计划有所调整，融乐时代新增项目计划也受到严重影响。
进入2023年，融创服务的年度报告中已不再有关于“商业运营管理服务”业务的具体内容。不过，在融创中国年度报告中，文旅板块的乐园、商业、酒店及冰雪业务经营业绩稳步提升。2023年，文旅板块实现收入约59.1亿元，较上年增长约29.9%，管理利润约为8.6亿元，较上年的亏损7.1亿大幅增加了15.7亿元。文旅板块经营业绩快速增长，收入、利润均创历史新高。由此可见，2023年融创商业的整体表现未必不如人意。随着商业地产的复苏，在过去的2024年里，融创商业的动作变得更加频繁。
项目脉络
自2021年起，融创商业在市场开拓方面大多采用轻资产模式。一方面，市场上有大量存量商业项目有待盘活，发展前景广阔；另一方面，融创商业拥有丰富的项目经验，轻资产方式有助于发挥其品牌优势及运营管理能力，在减少资金占用、降低风险的同时实现灵活扩张。
在区域和城市布局上，融创商业并未局限于强一线城市，而是选择将市场下沉，打造更具针对性的项目。例如，2024年融创商业开业了两个具有代表性的项目，分别是5月的路桥融创茂和11月的南宁广路融创精彩天地。这两个项目均位于广西，其中，路桥融创茂是融创商业在南宁落地的首个轻资产项目。据悉，该项目开业首日客流超23万人次，开业三天总客流突破50万人次，销售额高达1800万元。开业期间，40余家店铺销售额位列广西TOP1，20多家门店销售额居南宁TOP1，创造了南宁近两年商业项目开业的新纪录。
广路融创精彩天地是融创商业与广西广路集团合作推出的开放式街区商业体，由地下1层及地面3层组合而成。该项目以24小时品质生活邻里中心为定位，精准锁定周边家庭年轻客群的消费需求，引入了多家品牌连锁店，为当地家庭及年轻客群定制化打造了独一无二的情感链接和社交生活主题商业空间。
崇左融创ins park项目原于2020年12月开业运营，是崇左市重点推进的首家大型综合体商业项目。它占地面积4.43万平方米，总建筑面积8.8万平方米，商业面积3.5万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化等诸多元素于一身。在消费升级的需求下，计划将其打造为崇左高品质城市商业新地标。
从上述动态可以看出，融创商业除了继承自“世纪大交易”中的万达“茂”系项目外，还陆续发展出了更多产品分支。目前，融创商业已经形成了以融创茂、融创ins park、融创精彩天地、后海系非标商业组合成的“3+X产品线”。在商业规模方面，其已经在广州、成都、青岛、济南、重庆、合肥、昆明、南昌、南宁、哈尔滨、西双版纳等22个城市布局35个商业项目，建筑面积约413万平方米。
本文详细介绍了融创商业的发展历程，从并入融创服务旗下，到经历市场波动、业绩起伏，再到2024年积极拓展项目，展现了其在商业运营管理领域的不懈探索与发展。融创商业采用轻资产模式下沉市场，形成了多元化的产品线和广泛的商业布局，在市场复苏的背景下有望迎来更好的发展前景。
