本文聚焦于3月18日中海以75.02亿拿下“海淀树村”地块这一热点事件，详细介绍了此次土拍的激烈情况及创纪录的楼面价。同时，对中海在北京的7个新项目进行了逐一分析，还提及了中海北京今年的销售业绩、人事调整等情况，探讨了中海能否继续蝉联北京销冠的悬念。
3月18日，一场激烈的土拍鏖战在北京上演。中海地产历经3小时、265轮举牌，最终以75.02亿的高价拿下了备受瞩目的“海淀树村”地块。这场竞拍可谓是惊心动魄，诞生了北京土拍的一个新纪录——史上最贵楼面价，达到了10.23万/㎡。
此次土拍吸引了北京众多有头有脸的房企参与，海开、越秀、金茂、首开、中建三局、保利、华润 + 招商、建发、中海、绿城等纷纷到场。光是预申请保证金就高达2.4亿。有人算了一笔账，如果把这笔钱放在余额宝，一天的利息就有12000多块，这相当于普通人辛苦工作三个月的收入。
值得一提的是，刚刚扶正的董毅也出现在了竞拍现场。这次他没有提及王老吉，也没有穿着标志性的红色战袍，而是一身明黄。有网友开玩笑说，董总的“法器”这次发力了，不过是反向发力。
楼面价突破10万，大家都在猜测树村地块未来的售价。如果售价为13万/㎡，隔壁的朱房村和功德寺项目可能就难以与之竞争。树村的地理位置十分优越，旁边是清华、北大、上地、圆明园、颐和园，还直通中关村，这样的条件让其他板块望尘莫及。更多人认为，售价在15万/㎡以上更为合理，这样不仅不会挤压临近板块的市场，还能带动周边地价上涨，就像《美人鱼》里若兰想抬高青罗湾隔壁项目的地价一样。树村可以说是北京这几年少数能保证新房不降价的板块。隔壁的学府壹号院是新型共产商品房，当年富人们为了购买，甚至需要托关系排队。再隔壁的圆明天颂，2021年底首开价为11.5万/㎡，总价最便宜的也要2000万起步，开盘就销售了大部分房源。前阵子该项目的一套二手房裸房单价高达16.17万/㎡，3年多的时间涨幅达到了40%。
不少人认为，拿下树村地块后，中海今年稳坐北京销冠宝座。到2024年，中海地产已经连续7年成为北京销冠。从去年11月到今年3月，中海在北京豪掷391.76亿拿下了7宗地。算上这些地块，今年中海在北京的在售项目将达到20多个。单凭在售规模，在北京能与中海竞争的房企并不多。然而，今年北京土拍市场火爆，推出了不少优质地块，同时“好房子”政策也给旧项目的去化带来了很大压力，所以后续其他房企也有机会，中海能否继续“连任”仍是一个悬念。
下面，我们来详细了解一下中海在北京的7个新项目。
一、中海·萬吉玖序
萬吉玖序是中海在北京的第二个“玖序”系产品。去年，京华玖序一个项目就实现了75.58亿元（全口径）的销售额，成为北京单盘销售额冠军。因此，大家对萬吉玖序充满了期待。该项目位于北京朝阳区酒仙桥板块，紧邻地铁14号线，主打165 – 352㎡的大平层及洋房产品，是典型的豪宅盘。从公布的户型图来看，层高最高可达3.6米，配备通面宽阳台、大尺度飘窗和设备平台，主力户型得房率达89% – 93%，在片区内空间尺度方面目前没有对手。不过，该片区城市界面偏老，缺乏高端商业综合体，居民购物需要前往隔壁的望京或国贸。价格方面，可以参考11万/㎡的北京宸园，预计萬吉玖序会贵1万左右。总体而言，只要价格在预期范围内，凭借地段、产品和品牌三大优势，萬吉玖序大概率不愁销售。
二、中海·时光之境
时光之境目前样板间已经开放，共有四种户型，分别是105㎡三居、135/138㎡四居和155㎡四居。所有户型均有南向阳台半赠送和北侧露台全赠送，综合得房率约为90%。其中，三居户型尺度感不错，四居户厨房北侧还赠送了一个生活阳台，有人调侃说可以用来挂腊肉。产品整体表现中规中矩，能达到城南中端改善的平均水平。然而，该项目最大的问题是小红门地段尴尬，处于丰台和朝阳的交界处，规划落地难度较大。2023年，小红门中建星光里曾公布了一个规划图，南侧标注有绿色汽车研发中心和知名商业，但一年多过去了，没有任何实质性进展。此外，小红门后续还有几块地即将入市，供应量较大。在这种情况下，项目若想以8万/㎡左右的价格销售，去化可能会面临较大挑战。
三、中海·朝阳ONE
朝阳ONE是十八里店为数不多的“真地铁”项目，17号线的十八里店站就在楼下。项目宣传称小区配备了1800㎡的会所，面积相当大，一般改善盘配备1000㎡的会所已经很不错了。样板间已经开放，但很多人看完户型后不太满意。102㎡的户型肉眼可见是细长条，145㎡客厅面宽只有4.2米，之前北京隅东序155㎡客厅面宽4.2米就在小红书上被吐槽惨了。此外，虽然样板间开放了，但很多详细尺寸项目没有公布，有网友猜测可能数据不太理想。朝阳ONE指导价7.9万/㎡，实际预计7.5万/㎡左右，该项目优点和缺点都比较明显，主要取决于购房者的接受程度，看重地铁的购房者大概率还是会选择购买。
四、丰台万泉寺、丰台西南郊冷库项目
这两个地块距离较近，且都被中海拿下，周边几乎没有竞品，市场对它们充满期待。一方面，位置优越，位于二环外近丽泽；另一方面，中海拿地价格不高，有降价空间，性价比可能较高。然而，片区最大的问题是配套不完善。以万泉寺地块为例，它不是地铁盘，距离最近的东管头南和丽泽商务区步行约1.5公里。在生活配套方面，实测地块南边被铁路线隔断，西边被下穿桥隔断，有点像“孤岛”。此外，地块内有一处长约40米的明代家族墓地祭祀台，虽然会迁移，但风水观念较重的购房人可能会介意。
五、朱辛庄0029地块
朱辛庄0029地块的土拍结果出乎很多人意料。作为朱辛庄最后一块住宅用地，本以为会引发激烈竞争，没想到最后以底价成交。市场猜测，可能是地块配建难度较大。该地块区位优势明显，紧邻海淀，距离地铁8号线与昌平线交汇的朱辛庄站约500米，且是好房子项目，先天条件对片区其他产品有降维打击的优势。但同时，地块缺点也很突出，主要是占地面积较小，配置上可能会缩水，大概率会做成刚改项目。而朱辛庄同类型产品供应量较大，今年海淀也推出了不少地块，这对主打海淀外溢的朱辛庄项目来说不是好消息。
最后是树村项目，由于刚刚拍地，目前能了解的信息有限，后续有机会可以深入探讨。总之，这7个项目中，有几个项目面临着较大的挑战。
今年前两个月，中海在北京的销售势头较弱，全口径计算销售额为27.62亿，排名第三，次于保利和中建智地。这个成绩是在近20个在售项目的基础上取得的。中海在北京有两个操盘团队，即中海北京公司和中海新城，相对而言，“大哥”中海北京公司压力更大，近20个在售项目中，近80%由其操盘。
开局不利后，中海迅速进行了人事调整，前段时间，分管投资开发的王心邑和分管北方大区营销的刁鹏同时离职。如此迅速的动作，一部分原因可能是不想去年上半年的情况再次上演。去年上半年，中海在北京的销售情况明显下滑，中海北京公司紧急调来王野救场，顶替原来的营销负责人。王野在调来北京前，是中海天津公司营销总，有十年以上的从业经历，业内对他的调任充满期待。但或许是时间紧迫，又或许是没有遇到好机会，他最终的表现平平。去年，中海在北京的销售额为474.8亿（全口径），其中75.58亿来自红盘“京华玖序”。也就是说，中海地产北京市场约1/6的业绩由一个项目创造，而京华玖序是“二弟”中海新城的操盘项目。
今年，王野手握树村、万泉寺和西郊冷库三块好地，终于迎来了证明自己的机会。“大哥”中海北京公司可能也需要这些项目来稳固自己在集团北京市场的地位。对于中海北京整体而言，去年中海上海团队3个项目就实现了704亿的销售额，令人羡慕。如今，王炸地块已安排上，中海北京也终于有机会与其他地区掰掰手腕了。
本文围绕中海以高价拿下“海淀树村”地块这一核心事件展开，详细阐述了此次土拍的激烈程度和创纪录的楼面价。同时，对中海在北京的7个新项目进行了全面分析，指出了各项目的优势与劣势。此外，还介绍了中海北京今年的销售业绩、人事调整等情况。总体而言，中海虽在过去多年蝉联北京销冠，但今年面临着诸多挑战，其能否继续保持领先地位仍充满悬念。
