本文聚焦房地产市场的新变化，详细解读了中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》中关于住房消费的政策内容，包括降低置业成本的措施、部分地区的先行实践以及政策对释放住房消费需求的作用。
在过去相当长的一段时间里，房地产一直被人们看作是“跑赢通胀”的优质投资品。然而，如今房地产终于逐渐回归到大宗消费品的本质。
3月16日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《提振消费专项行动方案》（以下简称《方案》）。该《方案》从多个方面入手，旨在提振消费。具体而言，是以增收减负的方式来提升消费能力，以高质量的供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。《方案》提出了八部分30条举措，并部署了七大行动。其中，在大宗消费更新升级行动里，用较大篇幅提及要更好地满足住房消费需求。具体涵盖了持续推动房地产市场止跌回稳，加大力度实施城中村和危旧房改造，落实促进房地产市场平稳健康发展的有关税收政策，适时降低住房公积金贷款利率，扩大住房公积金使用范围等内容。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，《提振消费专项行动方案》中关于房地产的表述与两会政府工作报告类似。这意味着当前房地产纾困政策更多是从内需和消费的角度出发，致力于释放潜在的住房消费需求，而非单纯地拉动房地产产业链。
降低置业成本
自2021年下半年房地产市场下行以来，投资需求逐渐从房地产市场中剥离，住房作为大宗消费品的属性日益凸显。2022年，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》就明确提出要促进居住消费健康发展。到了2023年，发改委发布的《关于恢复和扩大消费的措施》在“稳定大宗消费”板块中，也提出要支持刚性和改善性住房需求。
此次《方案》的发布，再次强调了提振住房消费的重要意义。与政府工作报告相比，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”以及“允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房”等内容保持一致。而增量政策主要体现在税收和公积金两个方面。
中指研究院政策研究总监陈文静向记者表示，在税收方面，去年年底已经出台了降低契税税率、调整一线城市增值税政策、降低土地增值税预征率下限等政策。《方案》强调“落实”，意味着要推动前期已出台的政策切实见效。在公积金方面，适时降低住房公积金贷款利率是本次新的增量政策方向之一。自2019年商贷利率换锚5年期以上LPR以来，5年期以上LPR已累计调降125BP，而5年以上公积金贷款利率仅调降2次，共40BP。年内适时降低公积金利率，将进一步降低购房者的置业成本。
此外，《方案》还提出要扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，《方案》明确了公积金的使用方式，除了可以用作首付外，还能办理公积金贷款业务。部分城市在这类政策上已经有了较大的创新和探索。例如，明确提取公积金用作首付款后，符合公积金贷款条件的缴存人申请公积金贷款时，已被提取的公积金一并计入有效账户余额，用于贷款额度计算。这将更好地发挥公积金“既降首付、又增额度”的双重功能。
谁已率先行动？
《方案》发布后，部分地区迅速行动起来，一线城市深圳便是其中之一。
3月16日，深圳宣布优化公积金政策。家庭最高额度提高至110万元，购买首套住房最高额度可上浮40%，多孩子女家庭可上浮50%，购买保障性住房可上浮20%，合计可上浮110%。若购房的多孩家庭符合上述条件，贷款额度可提升至231万。同时，购买二套住房的首付比例下调至20%。
同一天，浙江省发布了《关于印发大力提振和扩大消费专项行动实施方案的通知》，在住房消费方面提出了多项措施，包括鼓励地方优化容积率计算、支持缴存人提取个人账户住房公积金支付购买新建商品房首付款、支持农村自建房按规定翻新和翻建等。3月18日，河南省发布了《关于做好金融支持扩大消费工作的通知》，在涉及房地产等部分提及，要积极支持刚性和改善性、青年人等住房消费融资需求，落实差别化住房信贷政策。
李宇嘉认为，税费政策和公积金政策的主要目的是降低住房消费的门槛和成本。在当前住房需求主体主要为刚需和改善需求的情况下，住房消费对成本和门槛极为敏感。无论是降低税费还是优化公积金政策，都有利于促进刚性和改善性住房需求的释放。比如，先卖后买免交个人所得税政策的延长，提高公积金贷款的额度和拓展其用途，对多子女家庭、首套房购置、保障房购置给予更多额度支持，同时扩大公积金提取用于租房、允许异地公积金在本地贷款买房等。
李宇嘉还表示：“住房消费在全社会消费中具有引领和带动作用，其大宗消费的特征能够带动其他消费。例如，消费品以旧换新涉及家电、家具、装饰、装修等领域，如果没有买房或换房需求，以旧换新的效果会明显降低。因此，在提振消费专项行动中，住房消费是最为关键的一环。”
本文围绕房地产回归大宗消费品本质展开，详细解读了《提振消费专项行动方案》中针对住房消费的政策，包括降低置业成本的税收和公积金政策，以及部分地区的先行实践。这些政策旨在降低住房消费门槛和成本，释放刚性和改善性住房需求，住房消费在提振内需中具有重要的引领和带动作用。
