本文聚焦 2024 年上市物业企业的业绩表现，深入分析了营收、利润、管理面积等关键指标的变化情况，探讨了业绩受影响的多方面因素，以及行业发展趋势和格局的转变。
2024 年已然过去，上市物业企业在这一年交出了怎样的业绩答卷呢？随着上市物企 2024 年报披露基本收官，《每日经济新闻》记者对 57 家上市物企 2024 年度业绩报告进行了细致梳理。结果显示，头部物企依旧保持着一定的增长速度，然而来自关联方的影响仍旧不容忽视。部分物企营收出现了负增长，行业两极分化的态势十分明显。与此同时，行业“增收不增利”的情况依旧存在，57 家上市物企去年总营收同比增长 4.6%，达到 2809.91 亿元，而净利润却同比下滑 19.1%，仅为 115.12 亿元。
中物智库高级研究员宋子谦通过微信向记者分析指出：“这受到多方面因素影响。一方面，物业费的限价、降价、打折等政策以及相关舆情对物企业绩造成了冲击。另一方面，物企为了保盘、拓盘，加大了在社区内的资金投入。”此外，受宏观经济环境影响，物业行业的市拓、回款均受到严重影响，导致去年不少并购企业很难达成之前定下的业绩预期，并造成商誉减值、应收账款增加。
营收增速放缓，利润降幅明显
2024 年，上市物企营收增速持续放缓，利润降幅显著。亿翰物研数据显示，57 家已披露 2024 年度业绩报告的上市物企营业收入总额约 2809.91 亿元，同比增幅为 4.6%，相较于 2023 年 8.6%的增幅下降了 4 个百分点；仅有 27 家物企增速高于该比例，占比不足一半。从企业属性来看，国资物企的抗风险能力相对较强，2024 年营收增速为 8.9%，而民营物企的营收增速仅为 1.7%。
去年共有 8 家物企营收超过百亿元，其中两家物企营收超过 300 亿元。碧桂园服务以总营收约 439.93 亿元的绝对优势继续稳居行业第一，紧随其后的万物云收入约为 362.24 亿元；共有 11 家物企的营收超过行业均值（49.30 亿元）。
2024 年上市物企营收 TOP10 来源：Wind
与此同时，包括雅生活服务、金科服务、建发物业、合景悠活、世茂服务等在内的 17 家物企营收同比呈现负增长。其中，鲁商服务、朗诗绿色生活、星悦康旅、方圆生活服务、雅生活服务五家企业营收同比降幅均超过 10%。
从净利润方面来看，去年 57 家上市物企净利润总额达 115.15 亿元，同比下降 19.1%，均值回落至 2.02 亿元，行业“增收不增利”现象十分显著。其中，华润万象生活盈利能力优势依旧明显，2024 年以 36.29 亿元的归母净利润稳居行业首位。
去年共有 19 家物企净利润出现负增长，其中 13 家陷入亏损，较 2023 年有所增加。其中，雅生活服务、合景悠活和金科服务的净亏损金额分别为 31.27 亿元、5.59 亿元和 5.51 亿元。
此外，超五成物企的净利润同比下滑，其中合景悠活下滑 996.44%居行业第一，雅生活服务则下滑了 547.51%。而在净利润同比增长的物企中，碧桂园服务和鑫苑服务的增幅分别达 262.78%和 212%。
亿翰物研分析指出：“上市物企盈利空间进一步压缩，主要源于三重压力共振。一是刚性人力成本攀升；二是部分项目物业费收缴率下滑；三是关联方应收款坏账风险持续释放，部分物企继续集体大额减值准备，对利润形成二次侵蚀。”
2024 年上市物企归母净利润 TOP10 来源：Wind
以雅生活服务为例，2024 年是其上市 6 年以来的首次亏损。雅生活服务表示，主要由于关联方客户信贷风险增加、年内计提大额减值亏损所致，报告期内仅金融资产减值损失计提金额同比增加 709.5%至 43.29 亿元。此外，其他业务板块受到经济环境和服务品质提升影响，利润率承压。
首次亏损的还有合景悠活，去年亏损约 5.59 亿元。合景悠活管理层在业绩会上表示，亏损主要源于两方面：一是受地产行业下行趋势影响，关联方欠款回收的进度放缓，基于审慎原则，公司对回收存在较大压力的应收账款进行了减值处理；二是鉴于当前市场竞争越发激烈，公司过往收购的部分附属公司，其若干的业务合同未能续签，为客观反映资产的价值，对相关商业进行了 3 亿元的商誉减值准备。不过管理层表示，应收账款减值和商誉减值均属于非现金的亏损，并不影响公司核心经营指标的表现。
中物智库高级研究员宋子谦在接受记者采访时分析指出：“受宏观经济环境影响，物业行业的市拓、回款均受到严重影响，这导致很多并购企业很难达成之前定下的业绩预期，并造成商誉减值、应收账款增加。在保交楼政策背景下，开发商房屋交付质量有所下降，且开发商自身持有大量空置房，这导致部分买房人因房屋质量等问题而不交物业费，物业企业被迫与开发商发生大量未售空置房物业费交易，产生大量应收账款。”
“行业进入管理权大换手时代”
值得注意的是，包括如万物云、合景悠活等部分物企，在财报中已不再披露管理面积数据。在弱化规模的情况下，去年物企的规模竞争依然延续了往年格局，51 家公布在管面积规模的物企平均增速约为 5.7%，增速持续放缓。其中，碧桂园服务依然以 10.37 亿平方米的在管面积稳坐行业第一，同比增长 8.4%；紧随其后的是保利物业和恒大物业，在管面积分别为 8.03 亿平方米和 5.79 亿平方米。
而雅生活服务、世茂服务、彩生活等 10 家物企的在管面积出现负增长。以世茂服务为例，去年其在管建筑面积为 2.18 亿平方米，同比减少 12.8%。世茂服务对此表示，2024 年集团聚焦经营能效，对所有在管项目进行系统性盘点，通过对标调研和项目评估，就各项目的发展潜力及经营贡献，主动匹配资源配置策略，其中终止在管建筑面积 6090 万平方米，同比增加 7.2%；终止合约面积 6220 万平方米，同比增加 5.1%。
再看雅生活服务，去年在管面积下滑 6.8%至 5.51 亿平方米，减少约 4000 万平方米，其中公建业态减少了约 3500 万平方米的在管面积。对此，雅生活服务解释称，年内持续优化项目结构，逐步退出部分低回款、低转化低效益的问题项目和孤岛城市，提升项目集中度并巩固区域规模优势，导致在管项目数量及覆盖城市有所下降。
2024 年上市物企各项业绩指标行业第一 来源：亿翰物研
据亿翰物研统计，2024 年上市物企合管比（即合约管理面积与在管面积的比值）约为 1.3，较 2023 年下滑 0.1，预示着未来 12—18 个月物企的增长能见度显著降低。
在业内人士看来，随着物业管理行业逐渐成熟，物企管理面积增速将进一步放缓，行业发展重心转向“质重于量”。企业扩张策略从单纯的规模优先转变为效益优先，区域聚焦和城市深耕已成为行业共识。
记者注意到，越来越多的物企开始制定明确的城市深耕计划，设定单个城市内的在管项目数量或规模目标，以集中资源提升项目质量和运营效率。以万物云为例，早在 2020 年就提出将“蝶城”战略作为未来十年的核心发展方向。截至 2024 年末，万物云的蝶城数量已增长至 666 个。在今年 3 月 26 日的业绩发布会上，万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全表示：“希望在未来新的 3 年事业计划书之后，蝶城能够超过 1000 个。在蝶城策略之下，过去 3 年公司的项目密度越来越集中。在中国经济最发达的前 50 个城市，万物云的项目市场占有率数一数二。”
宋子谦分析指出：“物业行业的集中度正在加速提升，这种集中度可能不是面积、收入层面的，而是优质项目和利润层面的。头部物企正在垄断市场上的优质住宅、非住宅项目，并创造越来越多的利润，而其他物企可能会管理大量的普通项目，并持续受到收缴率差、利润率低、投诉高的影响。”
宋子谦还表示：“包括保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等物企，2024 年拓展项目多以一二线城市的高质量、高利润项目为主。其他物业公司为了维持管理规模，项目拓展质量相对较差。个别头部物业公司进行了项目大换仓，‘物业公司在 2024 年大规模退出、换仓，印证了我们之前的判断，那就是物业行业进入管理权大换手时代’。”
本文全面剖析了 2024 年上市物业企业的业绩情况，指出营收增速放缓、利润降幅明显、管理面积增速变缓等问题，同时分析了影响业绩的因素，如宏观经济环境、关联方影响等。还探讨了行业发展趋势，即从规模竞争转向效益优先，城市深耕成为新方向，行业集中度在优质项目和利润层面加速提升，物业行业正迈入管理权大换手的新阶段。
