中海2024年在土地投资、业绩表现等方面的情况。包括土地投资策略的调整，在核心一二线城市加强投资但整体拿地规模下滑；业绩上毛利率下降、归母净利润缩水等；同时介绍了中海对未来的规划以及不同业务板块的发展状况。
这些数据是依据企业公告，并由观点指数整理而来。
在“以销定投”这一策略的指导下，中海在这一年的投资力度出现了显著的下滑。不过，值得注意的是，其在核心一二线城市的投资强度却得到了进一步的加强，真正做到了把资金用在关键之处。
回顾2024年全年，中海在内地的12个城市一共新增了22幅土地。要知道，在2023年，这一数字是43幅。新增土地储备的总建筑面积达到了416万平方米，而2023年为764万平方米；权益建筑面积为389万平方米。
在土地款项方面，总土地款为806.1亿元，与2023年的1342.1亿元相比，同比下降了39.94%；所支付的权益土地款同比下降约43.23%，降至696.3亿元，2023年这一数据为1226.6亿元。与此同时，由于合作获取的大型综合体项目较多，拿地权益比例较往年也略微降低，降至86%。
从区域选择来看，中海在这一年的拿地主要聚焦于去化确定性更强的一二线城市。其中，四个一线城市的权益购地金额占比约为73.5%。也正因如此，2024年拿地的平均楼面价达到了19049元/平方米，创下了近五年的新高。
具体到城市布局，2024年权益土地款重点投向了北京、深圳、上海、杭州等核心一二线城市。权益土地款占比分别为49%、15%、10%和6%。
经过长时间的谨慎投资，中海手上的土地储备数量不可避免地出现了流失。
与此同时，中海的毛利率出现了大幅下降。从2020年的30.06%降至2024年的17.7%，早已跌破了集团主席颜建国曾经提出的毛利率不低于30%的要求。
在毛利率下行的影响下，归母净利润同比降幅接近39%，与2020年相比，缩水超过六成。
从其他数据来看，在报告期内，中海录得经营溢利约266.94亿元，同比下降34.13%；年度溢利同比下降34.23%，降至177.87亿元；剔除税后投资物业重估增值及汇兑净损益等影响后的核心归母净利润为157.2亿元。
不过，中海方面在面对这些情况时，仍然展现出了足够乐观的态度。在财报中，中海表示：“虽然国内经济与房地产市场仍将面临多重压力与挑战，但进入2025年，更多新的机遇与增长动能将会涌现。”
关于未来的规划，张智超在业绩会上表示：“虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但依旧是一个近十万亿的规模，未来依然是一个巨大的市场。中海将坚持长期主义，持续深耕不动产开发运营主航道。”
同时，他还指出未来将会保持战略定力，深化“今天、明天、后天”的三大产业结构。“下一个五年，在保持战略定力的同时，要赋予‘今天、明天、后天’三大产业进一步做大、做优、做强的目标任务，推动公司持续稳健高质量发展。”
据了解，中海的住宅开发主业被视为“今天”产业，商业资产管理被看作是“明天”产业，主要涵盖写字楼、购物中心、星级酒店等的投资开发；“后天”则是创新业务。
从公司营收结构来看，房地产开发业务在2024全年的收入约为1747.16亿元，占总营收比例约94.36%。从同比情况来看，“今天”业务虽然依旧起着压舱石的作用，但却出现了9.42%的同比降幅。
与之形成鲜明对比的是，被视为“面向明天的成长型业务”的商业物业运营业务，在年内实现收入71.29亿元，同比增长12.06%。其中，写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。
不过，该业务目前尚处于成长阶段，占比仅有3.85%。张智超也表示：“中海商业仍然拥有很大的发展与提升机会。”
在这一年里，中海集团共新增九个商业物业投入运营，总建筑面积增加约30万平方米。
图片来源于企业公告
另据公司副总裁兼商业地产主席王林林介绍，中海商业在2025年将有8个项目入市，其中6个项目位于一线城市。“2025年中海商业的目标还是实现双位数收入增长目标，对此我们是有信心的。”
2024年，中海集团来自其他业务的外部收入为33.1亿元，其中物资采购和供应链管理服务外部收入为26.9亿元，同比上升3.9%。
本文全面梳理了中海2024年的发展情况，在土地投资上调整策略聚焦核心城市但规模下滑，业绩方面受毛利率下降等因素影响表现不佳。不过，中海对未来保持乐观，制定了长期规划并注重产业结构深化。商业物业运营业务呈现增长态势，虽占比小但具发展潜力，其他业务也有一定进展。整体来看，中海在挑战中积极寻求机遇，努力实现可持续发展。
