本文聚焦中国办公楼市场，以仲量联行举办的“中国办公楼市场展望研讨会”为切入点，深入分析2025年中国办公楼市场的发展趋势。着重探讨了上海、北京、深圳三个关键市场在需求、供应、租金等方面的现状和变化，以及新质生产力相关行业对市场的影响。
在当下中国经济不断向前迈进、产业升级成为发展主航道的大背景下，中国办公楼市场也正紧紧锚定这一发展方向，努力在转型的关键窗口中探寻具有确定性的发展机遇。3月27日，知名房地产服务和咨询公司仲量联行精心举办了“中国办公楼市场展望研讨会”。此次研讨会将目光聚焦于上海、北京、深圳这三个在中国经济和商业领域具有关键地位的市场，旨在深入分析在新的经济周期中办公楼市场的发展新趋势，精准捕捉潜藏其中的新机遇。
仲量联行中国区研究部总监姚耀在研讨会上发表了重要观点。他指出，展望2025年，中国办公楼市场需求预计会呈现出温和复苏的态势。然而，市场也面临着不容小觑的供应压力。以北京、上海、广州、深圳四个一线城市为例，今年甲级办公楼市场的新增供应量预计在350万 – 390万平方米之间，而净吸纳量大约在180万平方米 – 220万平方米。在这样的供需状况下，租金将继续承受下行压力，预计同比跌幅接近10%。
姚耀进一步分析道，除了传统行业对办公楼的需求外，与人工智能、新消费、游戏、生命科学等新兴行业紧密相关并衍生出的“新元”企业，正逐渐成为激发办公楼市场需求的新增长点。他强调，对于办公楼市场的参与方来说，实现市场需求的“固本拓新”，即稳固传统需求的同时拓展新兴需求，是重新锚定市场新平衡的关键所在。
具体来看各个城市的办公楼市场情况。在上海，产业转型升级呈现出积极向好的趋势，这一趋势持续为办公楼市场注入增量潜力，带动需求端实现了温和复苏。不过，由于整体市场仍有大量新增项目即将投入市场，导致市场的供应进一步增加，租金依然处于下行周期。目前，上海办公楼市场正处于深度调整的重要阶段。
仲量联行的统计数据显示，在2024年上海甲级办公楼搬迁类租赁成交中，升级型需求占比高达74%。企业在进行搬迁决策时，核心考量在于成本效益和楼宇品质之间的“质价比”平衡，即希望用合理的成本获取更高品质的办公空间。
北京办公楼市场则进入了深度博弈阶段。市场需求相对缓和，业主方为了探寻市场的平衡点，不断释放“极限价格”。这种租金的深度回调虽然在一定程度上降低了企业的办公成本，但也对激发市场活跃度产生了显著的影响。数据显示，2024年北京甲级办公楼市场成交量同比上升了31%，说明价格调整在一定程度上刺激了市场交易。
从需求行业角度来看，新质生产力相关行业的崛起为北京办公楼市场带来了新的活力。仲量联行统计表明，截至2024年末，新质生产力企业在北京甲级办公楼市场中的承租面积占比已超过十分之一，其办公楼租赁成交量同比大幅增长106%。以人工智能、生命科学为代表的新质生产力相关企业商业化进程不断加速，对优质办公空间扩张产生了刚性需求，有力地激活了办公楼市场的潜力。
深圳办公楼市场也有其独特的发展态势。随着机电一体化、人工智能等技术的融合应用，智能制造、商贸流通等领域展现出强大的发展潜力，有望支持深圳办公楼市场需求的长期稳健增长。截至2024年末，以人工智能和大数据为代表的科技互联网行业贡献了近四成的办公楼成交面积，成为市场需求的重要支撑力量。
值得注意的是，总部大楼对深圳办公楼市场的贡献日益显著。近三年来，深圳甲级办公楼年均净吸纳量约为73万平方米，其中总部自建物业对净吸纳量的贡献约占50%。预计2025年新增供应中，总部办公物业面积占比约八成。然而，随着企业陆续迁入落成的总部项目，其目前的办公空间将陆续出现空置情况，这将使得存量市场的竞争变得更加激烈。
本文围绕中国办公楼市场展开分析，2025年市场需求虽有望温和复苏，但供应压力大，租金承压。上海、北京、深圳三个关键市场各有特点，上海处于深度调整，北京在租金回调下活跃度提升，深圳因新科技和总部大楼发展有亮点也面临存量竞争。新质生产力相关行业成为市场新的增长点，市场参与方需做好“固本拓新”以寻得新平衡。
